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Una tendencia en expansión

 |   10 de enero del 2017

Cada vez son más las empresas interesadas en instalarse en parques industriales, como lo demuestra el alto grado de ocupación que registran los nuevos desarrollos realizados en la periferia de la Ciudad de Buenos Aires, tanto en las zonas norte como sur y oeste. De hecho ya son muchas las provincias interesadas en el desarrollo de parques de última generación.

Sobre la actualidad y las tendencias de los parques industriales en Argentina consultamos a Ana Simeone, especialista en bienes raíces industriales, y pionera en el desarrollo de estos emprendimientos en el país.  Énfasis Logística: ¿Cómo definiría la actualidad de los parques industriales, especialmente los logísticos, en el país?Ana Simeone: Si hablamos a grandes rasgos del sector, hay un potencial muy grande para los desarrolladores de parques industriales y logísticos y un desafío importante, ya que los números del negocio superan a las de cualquier otro producto inmobiliario. La infraestructura de Argentina es mejor que la de muchos países desarrollados del primer mundo. Aquí la construcción es de gran calidad y con las últimas tendencias en tecnologías. Poseemos grandes extensiones de tierras en donde localizar los proyectos y la inversión permite rentas muy tentadoras. Hoy una nave de logística cuesta alrededor de u$s 7 /m2. La tasa de retorno ronda entre el 8% y el 12% anual después de impuestos. Los costos de un desarrollo dependen del precio de la tierra y la infraestructura que posea el Parque, que es lo que marca la ubicación, los servicios y la calidad de la obra, estos valores cuyo costo de desarrollo total pueden variar entre los u$s 350/m2, hasta u$s 900/m2.É. L: ¿Existe alguna zona, además de la ya tradicional zona norte, que esté mostrando un desarrollo interesante en este sentido?A. S: Sí, estamos viendo que las zonas sur y oeste poseen pocos desarrollos y los que se realizan tienen un éxito inusitado, es que cada vez hay mucha más demanda de empresas de esas zonas para mudarse dentro de Parques logísticos e industriales, y gozar de los beneficios de seguridad, ordenamiento industrial, exenciones, nuevas infraestructuras, etc. Ellos no pueden trasladarse a zona norte debido a que todo su personal, sus clientes, proveedores y su potencial están allí, por eso hay que comenzar a mirar estas localizaciones en donde la colocación del producto será muy eficiente. También hay una gran oportunidad competitiva en el interior del país, en donde los desarrollistas aún no han analizado este tipo de emprendimientos y el diferencial que poseen, en relación al desorden urbanístico que produce una fabrica en medio de un pueblo o aislada a la vera de la ruta. Son proyectos que estamos analizando en varias provincias con Workstyle. Además, el industrial que deja su vieja planta y se traslada a un parque, también se hace de un activo inmobiliario muy cotizado, ya que esta viejas plantas se demuelen y sus terreno valen mucho por las superficies o para ser reciclados para otros usos, pero siempre se benefician con el cambio. Hay tres tipos de tierra: verde (espacios públicos o cultivables); edificios para habilitarse y degradadas. Esta última es a la que apuntan los países industrializados. Y antes de comprar tierra, hacen un estudio “fase 1” para saber en qué se uso antes y tener una posición más firme para discutir el precio, en caso que exista pasivo ecológico y la tierra necesite remediación. El sector tiene potencialidad de transformar el segmento logístico e industrial. Hay una natural tendencia de los inversores a participar la oferta para ubicar el dinero, teniendo en cuento el blanqueo es una oportunidad excelente de inversión a considerar.É. L: ¿Qué nos puede contar sobre la reciente exposición de parques industriales EPIBA 2016?A. S: La exposición fue un éxito rotundo, nunca habíamos visto tantos industriales y empresas de logística interesados en localizarse dentro de Parques Industriales y Logísticos. La presencia de numerosos emprendimientos en variadas ubicaciones y la oferta de servicios industriales y profesionales fue muy grande.

También las conferencias y exposiciones han sido orientadoras para varios empresarios que no sabían que existían herramientas como las que se dieron a conocer en EPIBA. Vino mucha gente del interior a consultarnos para desarrollar parques, así como también hemos recibido diversos inversores interesados en comprar naves para renta y/o uso privado y/o tierras para desarrollar parques.É. L: ¿En qué proyecto se encuentra trabajando actualmente?A. S: Con la firma WORKSTYLE, que es la empresa que unió a las firmas: EIDICO y ANA SIMEONE, estamos desarrollando el primer parque industrial Premium de Naves para industria desde 1500 m2, hasta 12.000 m2, depósitos de logística desde 3.000 m2  hasta 18.000 m2  y pequeñas Naves desde 200 m2 hasta 1200 m2 para Pymes, que sirven de Showroom de exposición o para operarlos como depósitos comerciales para las pequeñas empresa. También posee 15.000 m2 de oficinas que se venden en módulos desde 50 m2, cocheras y a cada comprador se le regalará una caja de seguridad de la empresa Hausler que se instalará en el predio, junto a bancos, restaurantes y otros servicios. Esta innovación absoluta se llama Parque Loma Verde y queda en Escobar, a 150 mts de la Panamericana, lindero a Iveco y la Universidad del transporte. En  materia de productos inmobiliarios es exclusivo, ya que nunca se había desarrollado algo similar en Argentina, es la construcción de un parque privado y cerrado, con variedad de productos y se construyen en propiedad horizontal, para venta, 100% al costo, bajo la modalidad de entrega “llave en mano” y se comercializa con el conocido sistema EIDICO. El industrial u operador logístico obtiene aquí la posibilidad de invertir, sin preocuparse por la búsqueda del terreno, la construcción ni los tramites de aprobación, tendrá exenciones impositivas bajo la Ley de promoción industrial. El parque tiene un diseño arquitectónico de avanzada lo que lo hace una inversión muy atractiva para las empresasÉ. L:   ¿Identifica alguna cuenta pendiente en cuanto a la legislación vigente que sirva para promover el desarrollo de los parques?A. S: Actualmente están ocupadas el 95% de las naves construidas para logística y un 87% de las naves industriales. El crecimiento del sector se ve muy limitado por la falta de créditos y la Ley de alquileres que permite la rescisión de contratos de locación sin previo aviso. Esto hace que los contratos de locación no sirvan como instrumento financiero, no hay créditos para los desarrollos industriales. Los instrumentos jurídicos que avalarían la toma de financiamiento son muy precarios, así como el tratamiento impositivo y sus asimetrías, porque los municipios y la provincia revalúan para actualizar su recaudación y no es razonable, que en los libros de las empresas los mismos inmuebles estén a valor histórico. Los ajustan para pagar impuestos, pero no para deducirlos. Es un problema argentino que los políticos deberían resolver de forma urgente.También es un problema a tener en cuenta el  apoyo casi nulo que se recibe de la mayoría de los municipios para aprobar este tipo de proyectos. Las tasas de pre-factibilidades, aunque las zonas estén zonificadas como industrial, son muy complicadas y costosas. Las tasas de obras y las presiones políticas demoran los proyectos, encima no hay crédito y estos proyectos fabulosos se hacen con capital privado, los municipios son un escollo difícil que en varios casos ahuyentan a muchísimos inversores. Consideramos que si estos intendentes tuvieran una apertura hacía el crecimiento y evaluarían que quizás en 18 meses, 30 o 40 empresas se instalarían en sus municipios, creando empleo, crecimiento económico y capacitación laboral, esto les daría el mayor rédito político que ninguna otra cuestión podría darles. 


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